首购族看这里: 第1个房产就这样买!

“老师，我今年才21岁，还在念书，怎样买房产呢？”

我在 Facebook 收到很多年轻人的留言，他们想要买房产，可是还在念书，或者刚出来社会工作，经济上不许可，应该怎么办？

无可否认，买房产买得越早越好。可惜的是，您必须年满18岁才能签署按揭协议和买卖协议。否则，法律将假定你仍未成年，不能签署有效的合同。所以就算我说越早越好，前提是你也得达到18岁。

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这里有个案例：

Hebe今年21岁，她在某公司任职协调员已经1年了，每个月领RM3,000 的薪水。最近她在房地产展销会相中了一栋位于 Seri Kembangan 的公寓，房价 RM250,000。这是她第一间房产，所以她想要向银行借贷90% 。

请问，Hebe 买不买得到这栋公寓呢？

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当你在玩游戏的时候，你必须搞懂游戏规则。同样的，买房产必须搞懂银行发贷款的规则。每一家银行都有不一样的条规，但八九不离十，以下盘点了几个重点让大家参考：

1. 计算贷款能力 (LA)

我经常教我的学生，买房产之前先要做的第一件事，就是计算LA。如果你连LA这一关都过不了，你就不用浪费时间去讨论买与不买的问题了。

通常第一和第二间房产可以向银行申请到90% 的贷款。以这个故事为例，Hebe想买的是第一间房产，所以她可以获得 90% 的贷款。

杠杆比率 1:9
房产价：RM250,000
想申请的贷款：RM225,000

没错，Hebe的LA可以去到 RM280,000！
也就是说，让银行轻易审批这栋公寓贷款的机会跨进了一大步！
但是，如果她要买的房产价格比较高（比如 RM500,000），LA过不到怎么办？

2. 增加收入

从以上的LA计算表，我们知道收入证明是最关键的一环。以Hebe的情况来看，她没有其他房产和汽车贷款，所以每月义务不是可以着手的重点。反而是收入，Hebe 可以想办法增加自己的收入，好让自己的借贷能力可以加强。

还有一个方法就是‘联名买房’。Hebe 可以跟父母或兄弟姐妹联名，借用他们的收入证明来加强借贷能力。比方说，Hebe找妈妈一起买房:

妈妈的薪水: RM8,000
妈妈的每月义务：-
房贷：RM2,000
车贷：RM1,000

用以上的LA计算表来计算，妈妈的借贷能力是1,480，乘于魔法数字200，她的LA 是RM296,000。所以，Hebe和妈妈联名买 RM500,000的房产绝对可行！

年轻人，万事起头难。只要你踏出第一步去拥有自己的第一间房产，接下来的第二间、第三间、第四间……. 都不是问题了！最重要的是，我们要清楚明白，为什么我们要买房产？我们的目的是什么？

有些人买房是为了给家人更优越的生活品质；有些人买房是为了借鸡生蛋，用房产来得到更多被动收入。无论你的理由是什么，你都要掌握基本的房产投资策略。如果你不懂，就要读多一点相关的书籍，或者是直接向有经验的人学习。

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注：不同银行有不同的贷款能力计算法，贷款之前请与您的借贷银行做好沟通。